Когда законные супруги приобретают квартиру по ипотеке, они редко задумываются о том, кто будет распоряжаться ею после развода и на кого ляжет тяжелое кредитное бремя.
Однако адвокаты по разделу имущества супругов все чаще советуют озаботиться заключением брачного договора в период покупки недвижимости с использованием заемных средств, поскольку такой шаг может в дальнейшем избавить их от ряда проблем и бюрократической волокиты. В этом документе вы сможете обговорить ваши имущественные отношения и порядок раздела квартиры при разводе. Если же брачный контракт заключен не был, у бывших супругов все же остается несколько вариантов раздела ипотечной квартиры.
Соглашение о разделе квартиры
В соответствии со статьей 38 (часть 2) Семейного кодекса РФ, общее имущество супругов может быть разделено между ними по их соглашению, однако необходимо в письменном виде оформить его и заверить у нотариуса. В таком случае, квартира и все долги по кредиту будут поделены между двумя сторонами в оговоренных долях, при этом согласия банка-кредитора для разделения имущества не требуется. Обратите внимание, что даже если право собственности и кредит на квартиру, приобретенную в период брака, были оформлены только на одного из супругов, то в соответствии с Семейным кодексом РФ, собственниками жилья и плательщиками по долгу в ситуации развода будут оба супруга.
Если же раздел сопровождается спором, то согласно части 2 статьи 38 СК РФ, определение долей будет происходить судебном порядке. Как правило, доли супругов признаются равными (статья 39 СК РФ), а долги по кредиту распределяются между ними в соответствии с присужденными долями.
Такой вариант приемлем по нескольким причинам, и главная из них — то, что стороны сохраняют свои права на данный объект недвижимости. Если супруги обращаются в банк за разделением кредита на две части, то тот, скорее всего, откажет, поэтому оптимальным решением в данной ситуации будет обращение в суд.
Переоформление кредита
Другая возможность разделить имущество и долги по ипотеке — это оформить кредит на одного из бывших супругов. Единственное условие — эти действия должны быть согласованы между всеми сторонами, в том числе и с банком. При оформлении кредита на одного из супругов, отказавшаяся сторона лишается всех прав на жилье, но получает компенсацию, равную половине суммы долга, который был выплачен до развода. Все обязательства по погашению кредита, а также сама недвижимость, достаются заемщику. Но и здесь не все так просто: банк запросто может отказать в переоформлении долга, если увидит, что тому не под силу расплатиться.
Так, банк внимательно следит за тем, чтобы выплаты по долгам не превышали 40-50% от всех доходов заемщика, за вычетом алиментов и других существующих платежей. Минус подобного варианта заключается в дополнительных денежных расходах (например, комиссии банка за переоформление кредита) и неизбежной бюрократической волокиты, связанной с оформлением новой закладной, внесением изменений в существующий договор и т. д.
Иногда при разводе один из супругов по собственной инициативе погашает остаток долга за другого. В данном случае он не имеет права требовать увеличения доли в ипотечной квартире, однако может потребовать возмещения половины уплаченного долга.
Продажа квартиры и погашение кредита
Данный вариант является самым радикальным, но, тем не менее, часто использующимся в спорных ситуациях при разводе. Он может быть весьма эффективным, если существует благоприятная экономическая ситуация, и за время оформления кредита цена квартиры увеличилась. Тогда при продаже ипотечной недвижимости каждый из супругов останется при своих и, возможно, даже получит небольшую прибыль. Однако если стоимость квартиры за этот промежуток времени упала, то вырученной суммы может и не хватить для погашения займа и бывшие супруги останутся в минусе. В любом случае, продажа недвижимости должна осуществляться при согласии двух сторон и самого банка, который выдал кредит на ее приобретение.
